Beendigung durch Erben

Allgemeines zur Kündigung

  • die Kündigung der Erben des Mieters hat schriftlich zu erfolgen
  • grundsätzlich müssen alle Erben gemeinsam das Mietverhältnis kündigen
    • ein durch die Erben bestimmter Vertreter, kann alleine kündigen
    • ein nach ZGB 602 Abs. 3 ernannter Erbenvertreter, kann alleine kündigen
    • ein Willensvollstrecker kann alleine kündigen
    • sind die Voraussetzungen für eine Geschäftsführung ohne Auftrag (OR 419 ff.) gegeben, kann ein Erbe alleine kündigen
  • ein befristetes Mietverhältnis kann nur mittels ausserordentlicher Kündigung aufgelöst werden
  • stirbt nur einer von mehreren Mitmietern, können dessen Erben das Mietverhältnis nicht alleine kündigen (umstritten)
  • wollen sowohl der Mitmieter als auch die Erben des verstorbenen Mieters das Mietverhältnis auflösen, stehen ihnen folgende Möglichkeiten offen
    • ordentliche Kündigung
    • ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen nach OR 266g, sofern ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist
    • Stellung eine zumutbaren, zahlungsfähigen Ersatzmieters

Ordentliche Kündigung

  • Kündigung unter Einhaltung der vertraglichen resp. gesetzlichen Fristen
    • Mindestfrist bei Wohnräumen: drei Monate
    • Mindestfrist bei Geschäftsräumen: sechs Monate
  • Einhaltung der vertraglichen Termine
    • können frei vereinbart werden (z.B. per Ende von jedem Monat)
    • wenn nichts vereinbart wurde: nach Ortsgebrauch (Bezirk Zürich: Ende März, Ende September)

» Ordentliche Mietvertragskündigung

Ausserordentliche Kündigung nach OR 266i

  • stirbt der Mieter, können seine Erben mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen
    • gilt nur für natürliche Personen (Liquidation einer juristischen Person gilt nicht als Tod im Sinne von OR 266i)
  • gesetzliche Frist
    • bei möblierten Zimmern und Einstellplätzen: zwei Wochen
    • bei Wohnräumen: drei Monate
    • bei Geschäftsräumen: sechs Monate
  • nächster gesetzlicher Termin
    • grundsätzlich müssen die Erben auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, ansonsten der Vermieter davon ausgehen kann, dass das Mietverhältnis durch die Erben weitergeführt wird; das Kündigungsrecht nach OR 266i ist dann verwirkt
    • unter Umständen muss den Mietern eine angemessene (kurze) zusätzliche Überlegungsfrist eingeräumt werden
    • die gesetzlichen Termine bestimmen sich nach dem Ortsgebrauch (ausser bei möblierten Zimmern und Einstellplätzen)
      • Ortsgebrauch im Bezirk Zürich: Ende März, Ende September
      • bei möblierten Zimmern und Einstellplätzen kann jeweils auf das Ende einer einmonatigen Mietdauer gekündigt werden

» Ausserordentliche Mietvertragskündigung

Ersatzmieter nach OR 264

» Nachmieter / Ersatzmieter

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